A jelenlegi helyzetben aligha van olyan, aki meg tudná jósolni: milyen eredményekkel fogja zárni a 2010. évet a magyar építőipar. Néhány fontos trendre azonban érdemes figyelnünk; álláspontunk szerint ezeknek az alakulása nagyban meghatározhatja az egyes piaci szereplők sikereit az elkövetkező időszakban.
1. Nem lesz építési dömping
A fenti megállapítás a gazdasági helyzet ismeretében magától értetődő. A napvilágot látott ingatlanpiaci elemzések egyértelművé teszik, hogy sem az irodaépületekre, sem a kereskedelmi, sem a logisztikai létesítményekre, sem a lakóingatlanokra nem mutatkozik olyan mennyiségű kereslet, amivel ne lenne szembeállítható már most is túlkínálat. Az ingatlanfejlesztők fő gondja 2010-ben a már megépült ingatlanok el-, illetve bérbeadása lesz, és nem új fejlesztések elindítása. Míg 2009-ben viszonylag jelentős mennyiségű munkát adott az építőiparban a korábban megkezdett projektek befejezése, addig 2010-ben ezzel a hatással már nemigen számolhatunk.
Mindez persze nem jelenti azt, hogy egyáltalán ne lennének építkezések az országban. Egyfajta fejlesztői modell azonban tartósan eltűnni látszik: az a piaci magatartás, amely abból indult ki, hogy az országban – illetve a kelet-közép-európai térségben – még viszonylag jelentős „fejlődési tartalékok” vannak, azaz hogy pl. az egy főre jutó lakás-, iroda-, üzlethelyiség-, vagy raktárterületek mennyisége hozzávetőlegesen addig növelhető, amíg az nálunk is el nem éri hasonló nyugat-európai értékeket (benchmarkokat), a telítődés e szintjének eléréséig pedig bátran növelhető az ingatlanterületek mennyisége, azokat a piac nagy eséllyel fel fogja szívni. A nemzetközi gazdaság megrendülésével alapvetően elenyészett a bizalom ennek a stratégiának a sikerességében. A piaci szereplők rádöbbentek: korántsem biztos, hogy térségünk ingatlanpiaca a nyugati trendeket fogja követni. Lehetséges, hogy az a bizonyos telítődési szint alacsonyabb értékeknél következik be, azaz hogy nálunk tartósan kisebb igényekkel kell számolni az egy főre jutó iroda-, lakás- stb. területek tekintetében, mint a nyugat-európai országokban.
Még egyszer hangsúlyozzuk: ebből nem következik, hogy ne lenne piaci igény az építkezési tevékenységre, az viszont következik, hogy ennek az építési tevékenységnek a struktúrája hamarosan át fog rendeződni annak megfelelően, ahogyan ez a telítődött ingatlanpiaccal rendelkező országok esetében látható (ahol – mint meglehetősen elnagyoltan mondani szokták – „már minden megépült, amire szükség van”). Arra a jelenségre gondolunk, hogy míg a kelet-európai országokban jellemzően az építési volumennek nagyjából egynegyede származik felújítási tevékenységből, addig ez az arány a fejlett nyugati országokban eléri a volumen felét. Azt gondoljuk tehát, hogy ennek a trendnek bizonyos jelei már 2010-ben érezhetők lesznek a magyarországi építési piacon: az új építések és a felújítások arányában az utóbbiak javára lesz elmozdulás.
2. Lesznek sikersztorik
Miközben – mint fent írtuk – a dömpingszerű, a vélt fejlődési trendekből kiindulva meghozott építésberuházási döntések korszaka letűnni látszik, a jól felmért, valós igények alapján indított építkezéseknek továbbra is van jövőjük. Igaz tehát az az általános bölcsesség, hogy „amíg emberi civilizáció lesz, addig építés is lesz”, különösen ha ezt némileg árnyaltabban fogalmazzuk meg: a válság nem az építésre vonatkozó igények megszűnését hozza magával, hanem azok átalakulását. Bizonyos típusú igények csökkenhetnek, mások viszont nőhetnek, esetleg épp a válságnak köszönhetően.
Bizonyítja ezt az is, hogy 2009-ből is több példát említhetünk ilyen „sikersztorikra”, és meglátásunk szerint ezeknek a száma 2010-ben érzékelhetően nőni fog. Nem feltétlenül – illetve nem kizárólag – azért, mert a gazdasági nehézségek enyhülni fognak, hanem elsősorban azért, mert egy tisztulási folyamat máris érzékelhető az építési piacon. Ennek a tisztulásnak két aspektusa is van. Egyrészt a piaci szereplők száma csökkent a nehézségek következtében, így a kevesebb „fókára” most kevesebb „eszkimó” jut, ami enyhíti a kereslet és a kínálat eltéréséből adódó feszültséget. Másrészt a tisztulás az életben maradt piaci szereplők fejében is végbement: egyre többen ismerik fel, hogy jól pozicionált termékekkel és szolgáltatásokkal, aktívabb marketingtevékenységgel meg lehet őrizni a működőképességet, ha nehézségek árán is. Magyarán: 2010-ben is lesznek értelmes, piacképes építési feladatok, és ezek a feladatok meg fogják találni azokat, akik megfelelő minőségű megoldásokat képesek nyújtani a felmerülő problémákra.
3. A „fogorvos-effektus”
Térjünk vissza az 1. pontban említett felújítások kérdéséhez. Amíg romlanak a fogak, addig szükség lesz fogorvosokra; amíg romlik az épületek állapota, addig szükség lesz építőipari termékekre és szolgáltatásokra, amelyekkel a felújítást, a karbantartást meg lehet oldani. Márpedig amíg vannak időjárási hatások, amíg van környezetszennyezés, sőt, amíg van esztétikai avulás és amortizáció, addig biztosan lesz igény felújításra és karbantartásra. A fogorvos-hasonlat annyiban is helytálló, hogy a fogászati kezelést egy határig el lehet halasztani, egyszer azonban átlépjük azt a – szó szoros értelmében vett – fájdalomköszöböt, ami már nem teszi lehetővé a további halogatást. Például a vakolatrepedések és a pergő homlokzati festék talán nem igényel azonnali beavatkozást, de a beázó tető és a terjedő penészfoltok már igen. Rövid távon, válságkezelésként érdemes lehet elhalasztani a felújítási és a karbantartási munkálatokat, de a viszonyok normalizálódásakor rendszerint megérlelődik az a felismerés (és a fogászati párhuzam ebben az esetben is megállja a helyét): gazdaságosabb rendszeresen kisebb és tervezhető összeget elkölteni ezekre a munkálatokra, mint a váratlanul felmerülő és kiszámíthatatlan költségekkel járó vészhelyzeteket utólag orvosolni.
Azt gondoljuk tehát, hogy a válsághelyzet elmúltával, illetve a válsághangulat enyhülésével növekedhet az épületek felújítása és karbantartása iránti igény Magyarországon. Már csak azért is, mert az épülethasználók és -tulajdonosok racionálisabb gazdálkodásra, költségtakarékosságra, energiatakarékosságra való törekvésével is egybevág ez. Persze ehhez egyfajta tudatformáló, ismeretterjesztő tevékenységre is szükség van: az építőipari termékek és szolgáltatások kínálóinak tudatosítaniuk kell potenciális megrendelőikben, hogy megtérülő befektetési lehetőségre kínálnak ésszerű megoldást, és nem pusztán a megrendelő pénzét akarják megszerezni.
4. Energetikai projektek?
A fenti cím után tett kérdőjelet az indokolja, hogy nemzetközi tapasztalatok is alátámasztják: rövid távon csakis akkor lódulhatnak meg az épületek energetikai hatékonyságát szolgáló projektek, ha azokat jelentős központi (önkormányzati, állami, EU-) támogatásokkal ösztönzik. Ezek nélkül e beruházások ugyanis jelenleg nem kifizetődők.
Középtávon várható, hogy az épületenergetikai beruházások megtérülési ideje rövidül, ugyanis a technológiai fejlesztéseknek és a tömeggyártásnak köszönhetően néhány éves távlatban érdemi árcsökkenés várható számos termék tekintetében. A tömeggyártáshoz azonban a kereslet növelése szükséges; Nyugat-Európában számos állam ezért is vállalkozik arra, hogy hathatós támogatásokkal ösztönözze ezeket a projekteket (s nem mellesleg ezeken keresztül a lefékeződött gazdasági növekedést is).
Kézenfekvő lenne, hogy a magyar állam is ezt a gyakorlatot kövesse; e dolgozat kereteit meghaladná annak elemzése, hogy miért sem történt mégsem érdemi előrelépés ebben az ügyben. Információink szerint az építőipari vállalatok érdekképviseleti szervezetei intenzív lobbitevékenységet folytatnak annak érdekében, hogy az állami költségvetés jelentős összegeket fordítson ilyen célokra. Ez a törekvés az építőipar szempontjából (is) feltétlenül helyeselhető, sikeressége azonban még a jövő titka. Az országgyűlési választások előtti kampányidőszak igen kedvező arra, hogy a leendő politikai döntéshozók szájából impozáns ígéretek hangozzanak el, a választások utáni időszak pedig igen kedvező arra, hogy az ígéretek megvalósítását különböző okokra hivatkozva elhalasszák. Az építési piac szereplői mindenesetre jól teszik, ha vigyázó tekintetüket az energiahatékonysági támogatásokra vetik – ezek alakulása jelentős mértékben befolyásolhatja, hogy 2010 milyen éve lesz az építőiparnak.
